آثار ضريبة القيمة المضافة على العقارات السكنية في الإمارات

أحدث تطبيق ضريبة القيمة المضافة في دولة الإمارات العربية المتحدة تغييرات كبيرة في قطاع العقارات، وخاصة بالنسبة للعقارات السكنية. منذ تقديمه في 1 يناير 2018 بمعدل 5٪، ضريبة القيمة المضافة أثرت على المعاملات العقارية في الإمارات بطرق عميقة. بالنسبة للمستثمرين العقاريين والمطورين والمالكين، أصبح فهم كيفية تطبيق ضريبة القيمة المضافة على العقارات السكنية أمرًا بالغ الأهمية. سواء كنت تشتري أو تبيع أو تؤجر عقارًا، يمكن أن تؤثر ضريبة القيمة المضافة على قراراتك المالية، ويمكن أن يؤدي عدم الامتثال إلى عواقب وخيمة. هذا يجعل من الضروري البقاء على اطلاع بآثار ضريبة القيمة المضافة على العقارات السكنية لضمان التعامل مع جميع المعاملات بكفاءة ووفقًا للوائح المحلية.

في هذه المدونة، سوف نستكشف كيف تؤثر ضريبة القيمة المضافة على معاملات العقارات السكنية في دبي، بما في ذلك الأسعار الرئيسية والإعفاءات والمعلومات الهامة التي تحتاجها للتنقل في هذه المنطقة المعقدة.

‍

ما هي ضريبة القيمة المضافة وكيف يتم تطبيقها في الإمارات؟

ضريبة القيمة المضافة (VAT) هي ضريبة استهلاك تُفرض على السلع والخدمات في كل مرحلة من مراحل سلسلة التوريد. تنطبق الضريبة على معظم السلع والخدمات، ولكن هناك إعفاءات محددة وبنود ذات تصنيف صفري في مختلف الصناعات، بما في ذلك العقارات.

في دولة الإمارات العربية المتحدة، يتم تطبيق ضريبة القيمة المضافة في كل مرحلة من مراحل سلسلة التوريد، من الإنتاج الأولي للسلعة أو الخدمة إلى البيع النهائي للمستهلك. تقوم الشركات بجمع ضريبة القيمة المضافة من عملائها نيابة عن الحكومة وتمريرها إلى الهيئة الاتحادية للضرائب (FTA). أي نشاط تجاري في دولة الإمارات العربية المتحدة خاضع للضريبة السنوية مبيعات تتجاوز 375,000 درهم مطلوب لـ التسجيل للحصول على ضريبة القيمة المضافة مع اتفاقية التجارة الحرة. يمكن للشركات التي يقل حجم مبيعاتها الخاضع للضريبة عن هذا الحد أن تختار التسجيل الطوعي لضريبة القيمة المضافة. بمجرد التسجيل، يجب على الشركات فرض ضريبة القيمة المضافة على مبيعاتها ويمكنها استرداد ضريبة القيمة المضافة المدفوعة على مشترياتها، وفقًا لشروط معينة.

إن إدخال ضريبة القيمة المضافة في الإمارات العربية المتحدة جعل من الضروري للمستثمرين العقاريين والمطورين والوكلاء العقاريين فهم كيفية تطبيق ضريبة القيمة المضافة على العقارات السكنية، سواء بالنسبة لاتفاقيات الشراء أو الإيجار.

‍

العقارات والمباني السكنية في الإمارات

تشير العقارات إلى الممتلكات التي تتكون من الأراضي أو المباني، إلى جانب الموارد الطبيعية المرتبطة بها، مثل المياه أو المعادن. تشير المباني السكنية على وجه التحديد إلى العقارات التي تستخدم بشكل أساسي للأغراض السكنية، مثل المنازل والشقق والمساكن الأخرى التي يعيش فيها الناس. يمكن شراء هذه العقارات أو تأجيرها، ويمكن أن تختلف اللوائح المحيطة بها بناءً على ما إذا كانت تجارية أو سكنية.

‍

توريد العقارات في الإمارات

يتم تصنيف توريد العقارات على أنها توريد سلع لأغراض ضريبة القيمة المضافة، على النحو المحدد في المادة 2 من اللائحة التنفيذية لضريبة القيمة المضافة. هذا يعني أن أي معاملة تنطوي على نقل الملكية أو الحق في استخدام العقارات تخضع لضريبة القيمة المضافة. يخضع توقيت تطبيق ضريبة القيمة المضافة على المعاملات العقارية لقواعد وقت التوريد الموضحة في المادتان 25 و26 من المرسوم بقانون ضريبة القيمة المضافة. عادةً ما يتم تشغيل تاريخ التوريد من خلال الحدث الأول، والذي قد يشمل استلام الدفعة.

بالإضافة إلى نقل الملكية، تنطبق ضريبة القيمة المضافة أيضًا على توريد الخدمات المرتبطة مباشرة بالعقارات. قد تتضمن هذه الخدمات منح أو التنازل أو التنازل عن الحقوق أو المصالح في العقارات، بالإضافة إلى الخدمات التي يقدمها خبراء العقارات أو وكلاء العقارات. تتضمن أمثلة الخدمات المتعلقة بالعقارات ما يلي:

• منح أو التنازل عن حصة في العقارات
• تأجير أو تأجير العقارات، بما في ذلك الخدمات المتعلقة بالإقامة في الفنادق
• الخدمات المتعلقة بإعداد وتنسيق وتنفيذ أعمال البناء أو الصيانة

لأغراض ضريبة القيمة المضافة، يتم التعامل مع أنواع مختلفة من المعاملات العقارية بشكل مختلف:

• عقار تجاري: تخضع لضريبة القيمة المضافة بنسبة 5%.
• عقار سكني جديد: تخضع لضريبة القيمة المضافة بنسبة 0%.
• عقار سكني موجود: معفاة من ضريبة القيمة المضافة.
• الأرض العارية: معفاة من ضريبة القيمة المضافة.
• أرض مغطاة: تخضع لضريبة القيمة المضافة بنسبة 5%.
• أول توريد للمباني الخيرية: تخضع لضريبة القيمة المضافة بنسبة 0%.
• التوريد اللاحق للمباني الخيرية: تخضع لضريبة القيمة المضافة بنسبة 5%.
• عقار يقع في منطقة محددة: خارج نطاق ضريبة القيمة المضافة.

تعتبر هذه الأحكام ضرورية للشركات العاملة في قطاع العقارات في الإمارات العربية المتحدة، مما يضمن الامتثال لضريبة القيمة المضافة والوضوح في المعاملات المالية المتعلقة بالممتلكات.

‍

ضريبة القيمة المضافة على العقارات السكنية في الإمارات

في دولة الإمارات العربية المتحدة، يتم تطبيق ضريبة القيمة المضافة على المعاملات العقارية السكنية مع أحكام محددة اعتمادًا على ما إذا كان العقار يتم توريده لأول مرة، أو لاحقًا، أو من خلال الخدمات ذات الصلة. فيما يلي نظرة عامة على مسؤولية ضريبة القيمة المضافة فيما يتعلق بالمباني السكنية، بما في ذلك التوريد الأول والتوريدات اللاحقة ورسوم الخدمة.

ضريبة القيمة المضافة على التوريد الأول للمباني السكنية

يخضع التوريد الأول لمبنى سكني في دولة الإمارات العربية المتحدة لضريبة القيمة المضافة ذات التصنيف الصفري، مما يعني أنه لا يتم فرض ضريبة القيمة المضافة على المعاملة. يسمح هذا أيضًا للشركات باسترداد ضريبة القيمة المضافة المتكبدة على التكاليف المتعلقة بتشييد المبنى.

• يشمل التوريد الأول بيع وتأجير المبنى، بشرط أن يتم ذلك في غضون ثلاث سنوات من تاريخ الانتهاء من العقار.
• عادةً ما يكون تاريخ الانتهاء من المبنى هو التاريخ الذي يتم فيه اعتماد العقار على أنه مكتمل من قبل محترف معتمد. ومع ذلك، إذا كان المبنى مشغولًا قبل الشهادة، فسيتم التعامل مع تاريخ الإشغال كتاريخ الانتهاء.
• ينطبق هذا التصنيف الصفري بغض النظر عمن يتم توريد المبنى إليه (سواء كان عميلًا مسجلاً أو عميلًا غير مسجل أو طرفًا ذا صلة).
• والأهم من ذلك، إذا تم الانتهاء من المبنى قبل 1 يناير 2018، وحدث التوريد الأول بعد هذا التاريخ، فسيظل مؤهلاً للحصول على تصنيف صفري، طالما أن التوريد يحدث في غضون ثلاث سنوات من اكتماله. ومع ذلك، فإن أي نقل أو إتاحة للعقار للاستخدام قبل يناير 2018 لن يتم اعتباره أول توريد بموجب لوائح ضريبة القيمة المضافة.
• يمكن للمطورين استرداد جميع ضريبة القيمة المضافة على التكاليف المتكبدة خلال مرحلة البناء لأنها مرتبطة بالتوريد الأول ذي التصنيف الصفري. حتى إذا تم تأجير العقار لاحقًا (والذي سيتم إعفاؤه من ضريبة القيمة المضافة)، فلن يحتاج المطور إلى تعديل الاسترداد الأولي لضريبة القيمة المضافة بموجب نظام الأصول الرأسمالية.

التوريدات اللاحقة للمباني السكنية

بعد التوريد الأول، يُعفى أي توريد لاحق لمبنى سكني في غضون ثلاث سنوات من اكتماله من ضريبة القيمة المضافة.

• ينطبق هذا الإعفاء على كل من المبيعات وعقود الإيجار. ومع ذلك، إذا تم فرض ضريبة القيمة المضافة على تكاليف مثل رسوم الوكيل أو نفقات الصيانة بعد التوريد الأول، فإن هذه التكاليف تعتبر مرتبطة مباشرة بالتوريد المعفى. ونتيجة لذلك، لا يمكن للمورد استرداد ضريبة القيمة المضافة على هذه التكاليف.
• من المهم ملاحظة أن التوريدات اللاحقة للعقار ليست مؤهلة للحصول على تصنيف صفري أو إعفاء يتعلق بالتوريد الأصلي؛ فهي تخضع لقاعدة الإعفاء الموضحة في لوائح ضريبة القيمة المضافة.

مسؤولية ضريبة القيمة المضافة لرسوم الخدمة المتعلقة بالمباني السكنية

تخضع رسوم خدمة المجتمع أو رسوم الصيانة للمناطق المشتركة داخل مبنى سكني لضريبة القيمة المضافة بالسعر القياسي.

• تتضمن رسوم الخدمة هذه عادةً رسومًا لصيانة المناطق العامة مثل الحدائق أو مواقف السيارات أو اللوبيات.
• تعتبر هذه الرسوم توريدًا للخدمات، وليس توريدًا للعقارات السكنية، وبالتالي فهي غير مؤهلة للحصول على تصنيف صفري أو إعفاء.
• تضمن معالجة ضريبة القيمة المضافة لرسوم الخدمة هذه أن صيانة المناطق العامة تخضع للضريبة بشكل منفصل عن المبنى السكني نفسه.

باختصار، في حين أن التوريد الأول للعقار السكني يتمتع بضريبة القيمة المضافة الصفرية، فإن التوريدات اللاحقة معفاة، وتخضع رسوم الخدمة المتعلقة بصيانة المناطق المشتركة لضريبة القيمة المضافة بالسعر القياسي.

‍

ضريبة القيمة المضافة على الإيجار السكني في الإمارات العربية المتحدة

في دولة الإمارات العربية المتحدة، تنطبق قواعد ضريبة القيمة المضافة بشكل خاص على معاملات الإيجار السكنية، وتغطي جوانب مثل الحوافز، وفترات الإعفاء من الإيجار، وتسليم عقود الإيجار، والأنشطة ذات الصلة. فيما يلي ملخص لكيفية تأثير ضريبة القيمة المضافة على العناصر المختلفة لاتفاقيات الإيجار السكنية:

إغراءات

تحدث الحوافز عندما يقدم المالك حوافز للمستأجر لتشجيعه على توقيع عقد إيجار. تعتمد معالجة ضريبة القيمة المضافة للإغراءات على ما إذا كان المستأجر مسجلاً في ضريبة القيمة المضافة:

• ضريبة القيمة المضافة للمستأجرين المسجلين في ضريبة القيمة المضافة: إذا كان المستأجر مسجلاً في ضريبة القيمة المضافة، فإن موافقة المستأجر على الدخول في العقد تعتبر توريدًا خاضعًا لضريبة القيمة المضافة بنسبة 5٪، بغض النظر عما إذا كان العقار سكنيًا أو تجاريًا.
• ضريبة القيمة المضافة للمستأجرين غير المسجلين في ضريبة القيمة المضافة: إذا لم يكن المستأجر مسجلاً في ضريبة القيمة المضافة، فإن أي دفعة تحفيزية يقوم بها المالك تقع خارج نطاق ضريبة القيمة المضافة.
• الإغراءات المدفوعة لأطراف ثالثة: يتم التعامل مع المدفوعات التي يدفعها المستأجر إلى أطراف ثالثة (مثل الوكلاء) لقبول نقل عقد الإيجار على أنها توريد خدمات ذات تصنيف قياسي من قبل الطرف الثالث، وليس جزءًا من معاملة الإيجار.

فترات خالية من الإيجار

الفترة الخالية من الإيجار هي عندما لا يتم تحصيل إيجار لفترة محددة خلال مدة الإيجار. تعتمد معاملة ضريبة القيمة المضافة للفترات الخالية من الإيجار على ما إذا كان هناك ترتيب متبادل:

• لا يوجد اعتبار: إذا كان المالك يقدم فترة خالية من الإيجار دون توقع أي شيء في المقابل من المستأجر، فلا يعتبر ذلك توريدًا لأغراض ضريبة القيمة المضافة.
• معاملات المقايضة: إذا تم منح فترة الإعفاء من الإيجار مقابل شيء من المستأجر (على سبيل المثال، تجديد العقار)، يتم التعامل معها على أنها معاملة مقايضة. سيتم تطبيق ضريبة القيمة المضافة بناءً على قيمة التبادل.
• دفع الإيجار على مدى فترة أقصر: إذا أعلن المالك عن فترة خالية من الإيجار ولكنه قام بالفعل بتحصيل الإيجار على مدى أقصر، فستظل ضريبة القيمة المضافة سارية على الإيجار الكامل المدفوع، بغض النظر عن العرض بدون إيجار.

التنازل عن عقد الإيجار

عندما يدفع المالك للمستأجر لإنهاء عقد الإيجار مبكرًا (التنازل عن عقد الإيجار)، يعتبر هذا توريدًا من قبل المستأجر إلى المالك.

• ضريبة القيمة المضافة للمستأجرين المسجلين في ضريبة القيمة المضافة: إذا كان المستأجر مسجلاً في ضريبة القيمة المضافة، فإن توريد الموافقة على التنازل عن عقد الإيجار يخضع لضريبة القيمة المضافة بنسبة 5٪، سواء كان العقار سكنيًا أو تجاريًا.

تباين الإيجار

يمكن أن تؤدي التغييرات التي يتم إجراؤها على اتفاقية الإيجار، مثل تمديد المدة أو تغيير الشروط، إلى آثار ضريبة القيمة المضافة.

• تغييرات طفيفة: الاختلافات الصغيرة، مثل تمديد عقد الإيجار أو توسيع استخدام العقار، لا تخضع عمومًا لضريبة القيمة المضافة.
• التغييرات الرئيسية: إذا تم تغيير عقد الإيجار بشكل كبير، يعتبر عقد الإيجار الأصلي منتهيًا، ويتم إصدار عقد إيجار جديد. يخضع المقابل المستلم لمثل هذه الاختلافات لضريبة القيمة المضافة بنسبة 5٪.

مساهمات المالك في تكاليف المستأجرين

إذا ساهم المالك في تكاليف المستأجر، فإن هذه المساهمات لا تعتبر توريدًا ما لم يكن المستأجر مطالبًا تعاقديًا بتقديم شيء في المقابل.

مدفوعات الخراب

عادة ما يتم سداد مدفوعات الخراب من قبل المستأجرين في نهاية عقد الإيجار لتغطية تكلفة استعادة العقار.

• خارج نطاق ضريبة القيمة المضافة: إذا تم سداد هذه المدفوعات بسبب الأضرار أو خرق العقد فيما يتعلق بالتزامات الصيانة للمستأجر، فهي خارج نطاق ضريبة القيمة المضافة.
• ضريبة القيمة المضافة المطبقة: إذا كانت دفعة التأخير تتعلق بأعمال الصيانة أو الإصلاح (التي كان المستأجر ملزمًا بالقيام بها أثناء عقد الإيجار)، فسيتم تطبيق ضريبة القيمة المضافة بنسبة 5٪.

‍

معسكرات العمل وتصنيف ضريبة القيمة المضافة السكنية

عادة ما تكون معسكرات العمل مناطق مخصصة حيث يأوي أصحاب العمل عمالهم. تختلف أماكن الإقامة هذه في شكلها وقد تقدم خدمات إضافية تتجاوز ترتيبات المعيشة الأساسية. لتحديد ما إذا كان معسكر العمل مؤهلاً كعقار سكني بموجب إرشادات ضريبة القيمة المضافة، من الضروري تقييمه بناءً على معايير محددة.

يمكن اعتبار معسكر العمل عقارًا سكنيًا لأغراض ضريبة القيمة المضافة إذا استوفى الشروط التالية:

• مكان الإقامة الرئيسي: يجب على الموظف استخدام معسكر العمل كمكان إقامته الرئيسي. هذا يعني أن الموظف يقيم بانتظام في معسكر العمل، وهو مسكنه الأساسي.
• هيكل ثابت: يجب أن يكون معسكر العمل عبارة عن مبنى مثبت على الأرض ولا يمكن نقله بسهولة دون ضرر. هذا يضمن معاملة المبنى كهيكل دائم.
• البناء القانوني: يجب أن يكون معسكر العمل قد تم بناؤه أو تحويله بموافقة أو سلطة قانونية.
• لا يشبه الفندق: يجب ألا يشبه مكان الإقامة المقدم فندق أو موتيل أو شقة مخدومة أو مؤسسات مماثلة تقدم خدمات إضافية تتجاوز السكن الأساسي. يجب أن يكون في المقام الأول للاستخدام السكني.

في حالة استيفاء هذه الشروط، يمكن تصنيف معسكر العمل كمسكن سكني بموجب إرشادات ضريبة القيمة المضافة.

متطلبات الامتثال الهيكلي والقانوني

يجب أن تمتثل معسكرات العمل أيضًا لبعض المتطلبات القانونية والهيكلية ليتم اعتبارها عقارات سكنية بموجب قوانين ضريبة القيمة المضافة في الإمارات العربية المتحدة. وتشمل هذه:

• الامتثال لقوانين العمل: يجب أن تستوفي معسكرات العمل المعايير المنصوص عليها في قوانين العمل الإماراتية. غالبًا ما يشمل ذلك التأكد من أن السكن مناسب للعمال، وتوفير وسائل الراحة المعيشية الأساسية، والالتزام بلوائح الصحة والسلامة المحددة.
• السلطة القانونية: يجب أن يتم بناء أو تحويل معسكرات العمل بسلطة قانونية، مما يعني أن صاحب العمل قد حصل على التصاريح والموافقات اللازمة لبناء أو تحويل العقار للاستخدام السكني.

تعتبر متطلبات الامتثال هذه ضرورية لتحديد أهلية ضريبة القيمة المضافة والتأكد من أن مكان الإقامة مؤهل للسكن.

يمكن أن تكون معالجة الفروق الدقيقة في الامتثال لضريبة القيمة المضافة أمرًا شاقًا لأي شركة. من إدارة الإمدادات ذات التصنيف الصفري إلى ضمان سجلات خالية من الأخطاء، تتطلب العملية كلاً من الدقة والكفاءة. هذا هو المكان الذي يتدخل فيه آلان لإحداث فرق.

‍

تبسيط الامتثال لضريبة القيمة المضافة وإدارة النفقات مع Alaan

يمكن أن تكون إدارة النفقات المتعلقة بضريبة القيمة المضافة وضمان الامتثال للوائح الإمارات العربية المتحدة معقدة وتستغرق وقتًا طويلاً. فيما يلي كيفية المساعدة في تبسيط العملية:

• تحديد ضريبة القيمة المضافة التلقائي: نحدد تلقائيًا الإمدادات ذات التصنيف الصفري والمعفاة لضمان تقارير دقيقة عن ضريبة القيمة المضافة.
• سجل واضح لضريبة المدخلات: نحتفظ بسجل واضح لضريبة المدخلات، حتى تتمكن بسهولة من المطالبة بضريبة المدخلات على الإمدادات ذات التصنيف الصفري.
• حسابات ضريبة القيمة المضافة الآلية: نقوم بأتمتة حسابات ضريبة القيمة المضافة وتبسيط سير العمل مثل جمع البيانات والتحقق من صحتها، والحد من التدخل اليدوي.
• المزامنة مع أدوات المحاسبة: نقوم بمزامنة تفاصيل ضريبة القيمة المضافة من الإيصالات والفواتير مع أدوات المحاسبةوتقليل الأخطاء وتحسين الكفاءة.
• تصنيف سهل: منصتنا تلقائيًا يصنف النفقات، مما يضمن عدم تحصيل ضريبة القيمة المضافة عن طريق الخطأ على الإمدادات المعفاة.

• تتبع النفقات في الوقت الفعلي: تتبع نفقاتك في الوقت الفعلي، مما يجعل من السهل إدارة ضريبة القيمة المضافة والبقاء متوافقًا في جميع أنحاء الشركة.

باستخدام منصة Alaan، نقوم بتقليل مخاطر الأخطاء، وتبسيط عمليات ضريبة القيمة المضافة، وضمان الامتثال للوائح ضريبة القيمة المضافة في الإمارات العربية المتحدة، مما يسمح للشركات بالتركيز على النمو والاستراتيجية.

‍

الخاتمة

يعد فهم الآثار المترتبة على ضريبة القيمة المضافة في العقارات السكنية أمرًا بالغ الأهمية للشركات لمعالجة المشهد التنظيمي المعقد في الإمارات العربية المتحدة. من التوريد الأول للمباني السكنية إلى اتفاقيات الإيجار ورسوم الخدمة، تلعب ضريبة القيمة المضافة دورًا مهمًا في تشكيل كيفية التعامل مع المعاملات العقارية السكنية. إن التعرف على المعاملة المحددة لضريبة القيمة المضافة لمختلف أنواع العقارات والخدمات يضمن الامتثال ويساعد على تجنب الأخطاء المكلفة.

في ألان، نقوم بتبسيط تعقيدات الامتثال لضريبة القيمة المضافة من خلال منصة إدارة النفقات الشاملة الخاصة بنا. تساعد حلولنا الشركات على تبسيط حسابات ضريبة القيمة المضافة وتتبع التوريدات المعفاة وذات التصنيف الصفري والحفاظ على سجلات ضريبة القيمة المضافة الواضحة والمحدثة.

احجز نسخة تجريبية مجانية اليوم لاكتشاف كيف يمكن لـ Alaan مساعدة شركتك في إدارة ضريبة القيمة المضافة بكفاءة، والبقاء متوافقًا، ودفع النجاح المالي.